Обременение в ипотеке – как устанавливается и как снимается

Для чего устанавливается обременение Это является, по сути, ограничением прав собственника-заемщика. То есть, он может пользоваться объектом – быть зарегистрированным, и жить в нем, но не может им распоряжаться. Под распоряжением понимается проведение любых манипуляций, предполагающих его отчуждение, изменение структуры, и даже количества проживающих на территории объекта граждан. Это означает, что объект нельзя будет продать (без разрешения кредитора), обменять, подарить, либо оформить в новый залог. Даже если заёмщик решит не соблюдать такие ограничения, что-либо произвести на практике у него не получится. Обременение фигурирует в свидетельстве о праве собственности, поэтому проведение законных сделок не будет возможным по определению. Следовательно, подобное ограничение назначается для в следующих целях:

  • предотвращение отчуждения объекта – в случае проблем с выплатами, банк должен иметь возможность возбудить процедуру взыскания
  • максимальное сохранение текущей рыночной стоимости – любая перепланировка может снизить оценочную стоимость недвижимости, поэтому ограничение распространяется и на эти преференции
  • ограничение в количестве проживающих / зарегистрированных – большое количество жильцов вызовет быстрый износ объекта, и, как следствие, значительный спад его рыночной стоимости

Все указанные ограничения составляют структуру полного обременения ипотекой. Кредитная организация при назначении обременения руководствуется только собственными интересами. Банку совершенно не интересны намерения заемщика, как собственника. Главное, чтобы ипотечная недвижимость не теряла своей оценочной стоимости. Подобные ограничения не являются императивными. То есть, они могут быть отменены, изменены, увеличены, по желанию банка. К примеру, если заемщик захочет сделать перепланировку, то ему придется предоставить проект и указать на необходимость реконструкции. Если таковая никак не будет затрагивать интересы банка, либо увеличивать его риски, то при определенных обстоятельствах кредитная организация может пойти навстречу своему действующему клиенту. То же самое касается и продажи объекта. В некоторых случаях такая сделка является единственным выходом из сложившейся ситуации. Такое возможно, если в договоре фигурирует два плательщика, либо если ипотечная квартира значится объектом имущественного разногласия между супругами.

Как устанавливается обременение

После заключения кредитного соглашения, заемщик должен позаботиться о проведении всех необходимых регистрационных действий. По согласованию с банком в регистрационные органы подается обращение на регистрацию перехода прав собственности. Сами договора не регистрируются с 2014 года. Одновременно с приобретением происходит передача объекта в залог. Формальным покупателем всегда является заемщик, так как он от своего имени заключает сделку. Но фактическим покупателем является банк, так как именно он выделяет деньги на покупку. Поэтому, при получении свидетельства о праве собственности, кредитная организация укажет на свои преференции, как залогодержателя. Если ничего не будет препятствовать совершению и регистрации сделки, в полученном свидетельстве будет фигурировать обременение. Это же самое правило касается и всех остальных источников предоставления информации. Потенциальный вторичный покупатель, решивший заключить сделку с действующим заемщиком, запросит сведения из ЕГРП. Такая информация сегодня находится в свободном доступе. В полученной выписке обязательно будет фигурировать информация о действующем обременении, а значит, что сделка не состоится.

Как снимается обременение

Снимается оно только после исполнения всех обязательств перед кредитной организацией. До этого момента никакие методы не будут действенными. Сегодня можно встретить множество предложений, указывающих на возможность снятия всех ограничений с ипотечного (де-факто – заложенного) имущества, но их актуальность и правомерность не выдерживают даже минимальной критики. Законное снятие всех ограничений происходит в несколько этапов:

  • внесение последнего платежа и получение от банка документальных данных о закрытии кредитного договора
  • обращение в территориальные органы Росреестра с предоставлением всех необходимых подтверждающих документов
  • освобождение объекта от всех притязаний и получение “чистого” свидетельства о праве собственности

После проведения платежа и получения документальных данных о закрытии кредитного договора, заемщик должен подать заявление на имя кредитной организации, в котором выдвигается требование о прекращении залога. Многие совершают ошибку, полагая, что банк станет заниматься такими действиями по умолчанию. Если не инициировать процесс самостоятельно, то обременение еще долгое время будет фигурировать в регистрационных документах. Данное заявление подается для того, чтобы банк направил подтверждающий запрос в территориальный Росреестр. Делается это примерно в течение 1-2 недель. В этот срок заемщик может подготовить все необходимые документы для самостоятельного обращения в регистрационные органы. В обязательный пакет должны всходить следующие бумаги:

  • копия кредитного договора
  • документы на сам объект – действующий кадастровый паспорт, экспликация, актуальный технический план, домовая книга, свидетельство о праве собственности, документальное подтверждение (справка) со стороны банка
  • заявление – составляется по форме, установленной в Росреестре (составляется по факту обращения)
  • квитанции о ранее внесенной государственной пошлине

Если в предоставленных данных не будет фигурировать никаких несоответствий, а кредитная организация, со своей стороны, предоставит все обязательные сведения, то в течение 10 дней действующее обременение будет снято. Из всех документов будет удалена информация, указывающая на ограничения, а значит, что заемщик станет полноправным собственником. При таких обстоятельствах можно не только отказаться от услуг страховой компании (обязательных при заключении ипотечного соглашения), но еще и заявить на возврат части ранее внесенной страховой премии. Путем простой калькуляции каждый заемщик может самостоятельно оценить целесообразность оформления возврата.